Novo Zoneamento de São Paulo

Novo Zoneamento de São Paulo

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novo zoneamento ao alcance de todos série manuais

Prefeitura do Munic pio de Sªo Paulo - Secretaria de Planejamento Urbano

Marta Suplicy Jorge Wilheim

série manuais novo zoneamento ao alcance de todos

Prefeitura do Munic pio de Sªo Paulo - Secretaria de Planejamento Urbano

SumárioSumárioSumário Sumário Sumário Sumário S

Prédios Cidadãos: Espaços Privados de Uso Público

Subsolo e Paredões

Controle de Altura das Edificações

Introdução

O Novo Zoneamento

Parâmetros de Incomodidade: Busca de Harmonia Entre Usos Diversos

Edificações, Normas Mais Flexíveis

Condições Adequadas para Instalação de Usos na Cidade

umário SSumário SSumário SSumárioSSumário SSumário Sumá

Coeficiente de

Aproveitamento e Uso do Solo

Estoques:

Limites para o Adicional de

AproveitamentoConstrutivo Desenvolvimento Urbano

O Licenciamento:

Aprovação de

Construções ou Reformas de Edificações e Instalação de Usos Conclusão

Tipos de Uso

Permitidos e Listas de Atividades

Um Novo

Tratamento para as Indústrias

Centros Regionais:

Fortalecimento e

Reprodução do

Desenvolvimento pela Cidade

IntroduçãoDemocratização dos espaços públicos: zoneamento ao alcance de todos

Finalmenteo novo zoneamento

O primeiro zoneamento foi baseado em um Plano Diretor de 1971 e aprovado em 1972. Embora tenha recebido diversas adaptações e complementos, é apenas agora, 32 anos depois, que São Paulo pode contar com um novo zoneamento, coerente com uma visão da cidade real e decorrente de um Plano Diretor atualizado e sincronizado com a elaboração dos Planos Regionais Estratégicos.

O Plano Diretor Estratégico (Lei Municipal 13.430 de 2002) determinou a elaboração de Planos Regionais para cada uma das 31 Subprefeituras e simultaneamente de um zoneamento condizente com as diretrizes por ele estabelecidas. A SEMPLA, acompanhada pelas Secretarias das Sub-Prefeituras, do Transporte e da Habitação, conduziu o processo de elaboração dos Planos de molde a adequar cada vez mais a realidade local a uma perspectiva de futuro, abrindo o caminho para um detalhamento ainda maior, através de projetos de bairros e melhorias na paisagem urbana.

O novo zoneamento cria condições para uma criteriosa mistura de usos e atividades, de molde a reduzir a necessidade de longas viagens diárias e, sempre preservando zonas estritamente residenciais, flexibiliza usos em vias de tráfego inevitavelmente intenso. Incentiva-se a abertura de mais espaços públicos em edifí-

cios privados, permite-se um maior adensamento nos pontos e eixos de centralidade em bairros, assim como em torno de estações de transporte de massa. Prevê-se a transferência de potencial construtivo, e os acréscimos de área construída através da aplicação da outorga onerosa, ambas inovações importantes do PDE.

A introdução de uma nova lei de zoneamento inevitavelmente exige um esforço de adaptação por parte dos usuários da nova lei. Contudo, sabe-se por experiência que os profissionais usuários diretos do novo zoneamento levarão poucas semanas para dominar o assunto; mormente porque arquitetos, engenheiros, corretores, empreendedores e proprietários sempre consultarão a lei para ter resposta a indagações concretas, vinculadas a casos determinados.

A presente publicação pretende colaborar com este esforço de adequação, elucidando de forma sucinta os principais pontos e inovações do novo zoneamento, assim como fornecendo uma síntese dos princípios que o conduzem.

Jorge Wilheim Secretário Municipal de Planejamento Urbano

O Novo Zoneamento

Foram necessários mais de 30 anos e uma série de mudanças pontuais com efeitos localizados, para São Paulo finalmente rever a legislação de uso e ocupação do solo. A lei dos Planos Regionais Estratégicos das Subprefeituras e da Disciplina do Uso e Ocupação do Solo do Município de São Paulo, elaborada pela Prefeitura, aprovada pela câmara municipal, atualiza um pacote de 116 leis - das quais 17 são gerais e 9, específicas - que compunham o chamado "zoneamento" da cidade. O novo Zoneamento quebra o "engessamento" das regras em vigor, adequando a disciplina do uso e ocupação do solo às diferentes situações regionais existentes numa cidade de 10,5 milhões de habitantes como São Paulo.

Isso fica bastante claro já na análise das zonas de uso criadas. Conforme suas características básicas, elas são classificadas em tipologias - Zona Exclusivamente Residencial (ZER) ou Zona Mista (ZM), por exemplo -, enquanto os graus de adensamento determinam os tipos - Zona Mista de Baixa Densidade (ZM-1) ou Zona Exclusivamente Residencial de Média Densidade (ZER-2), entre outros. As 53 tipologias do zoneamento anterior, subdivididas em 76 tipos de zonas de uso, cairam para 15 tipologias subdivididas em 25 tipos de zonas de uso. Essas tipologias de zonas, por sua vez, compõem três grandes grupos: macrozonas de proteção ambiental e de estruturação e qualificação urbana, e um terceiro, o das zonas especiais, que podem ocorrer em todo o território do município.

ZONEAMENTO ANTERIOR VERSUS NOVO ZONEAMENTO Zoneamento AtualLUOS e PRES

Tipologias de Zonas(características) 53 15

Tipos de Zonas (graus de adensamento)7625

Antropologia Homogênea Diversidade regional

Casos especiaisPoder discricionárioControle social

Essas tipologias de zonas já haviam sido criadas pelo Plano Diretor Estratégico

(PDE), aprovado em setembro de 2002, o novo zoneamento detalha cada uma delas. No caso da Zona Mista, por exemplo, foram definidos quatro tipos de zona, com índices de aproveitamento do solo e densidades diferentes, de acordo com a classificação que a

1. Macrozona de Proteção Ambiental

ZMpzona mista de proteção ambiental ZPDSzona de proteção e desenvolvimento sustentável ZLTzona de lazer e turismo ZERpzona exclusivamente residencial de proteção ambiental ZEPzona especiais de preservação ZCPpzona centralidade polar de proteção ambiental ZCLpzona centralidade linear de proteção ambiental

2. Macrozona de Estruturação e Qualificação Urbana

ZER - 1zona exclusivamente residencial de densidade demográfica baixa ZER - 2zona exclusivamente residencial de densidade demográfica média ZER - 3zona exclusivamente residencial de densidade demográfica alta ZPIzona predominantemente industrial ZM - 1zona mista de densidades demográfica e construtiva baixas ZM - 2zona mista de densidades demográfica e construtiva médias ZM - 3azona mista de densidades demográfica e construtiva altas ZM - 3bzona mista de densidades demográfica e construtiva altas ZCPazona centralidade polar de densidades demográficas e construtiva médias ZCPbzona centralidade polar de densidades demográficas e construtiva altas ZCLazona centralidade linear de densidades demográficas e construtiva médias ZCLbzona centralidade linear de densidades demográficas e construtiva médias

ZCLz - Izona centralidade linear destinada à localização das atividades de comércio e serviços de baixa densidade

ZCLz - IIzona centralidade linear destinada à localização das atividades de serviços de baixa densidade

ZOEzona de ocupação especial

3. Zonas Especiais

ZEPAMzona Especial de Preservação Ambiental ZEPECzona Especial de Preservação Cultural ZEPAGzona Especial de Produção Agrícola e de Extração Mineral ZEISzona Especial de Interesse Social área tem pela lei anterior, conforme estabelecido pelo PDE. Com isso, enquanto a Zona Mista de Baixa Densidade (ZM-1) admite construções de até 1 vez a área do lote, a Zona Mista de Alta Densidade (ZM-3b) permite um adensamento maior e autoriza imóveis de área construída até 2,5 vezes maior que a área do terreno.

Com Relação a Macrozona de Proteção Ambiental as tipologias das zonas de uso, bem como as características de aproveitamento, dimensionamento e ocupação dos lotes, foram definidas num trabalho conjunto de SEMPLA com as Subprefeituras, demais secretarias municipais envolvidas e organizações ambientalistas locais.

Descentralização

As novas regras e características de cada zona criadas pelo novo zoneamento foram construídas em conjunto com a elaboração dos Planos Regionais Estratégicos (PREs) das Subprefeituras. Cada PRE teve autonomia para estabelecer normas específicas para o território da Subprefeitura, desde que não entrassem em conflito com o PDE. O zoneamento torna-se, portanto, mais descentralizado, reforçando a participação da população, de acordo com as premissas da Lei Orgânica do Município e do Estatuto da Cidade - Lei Federal aprovada em 2001 e que orienta a política urbana.

Zona Mista de Baixa Densidade (ZM-1)

Residencial Comercial

Zonas Especiais

Parque Ecológico do Guarapiranga

ZEIS Zona Especial de Interesse Social

ZEPAG Zona Especial de Produção Agricola e de Extração Mineral

ZEPAM Zona Especial de Preservação Ambiental

Busca do Desenvolvimento Sustentável na Área dos Mananciais.

Os Parâmetros de Incomodidade: Busca de Harmonia Entre Usos

Diversos

São Paulo é uma cidade mista por excelência. Não é raro ouvir moradores de

Higienópolis ou de Moema, por exemplo, elogiarem esses bairros justamente por terem uma rede de comércio e serviços próxima às suas moradias. O novo zoneamento reconhece essa realidade e incentiva o uso misto, protegendo o direito de morar com mais qualidade ambiental.

Para isso, foram definidos parâmetros de incomodidade. Trata-se de uma lista de critérios técnicos e ambientais que deverão ser atendidos nas diversas regiões da cidade para disciplinar a convivência dos usos mistos com os usos residenciais.

Ao todo, a lista tem oito itens: geração de tráfego, emissão de ruído (tanto de dia como de noite), geração de vibração, emissão de radiação, periculosidade, toxicidade, emissão de odores e emissão de poeira e fumaça. O ponto de referência será sempre o uso preferencial da zona em questão. Na Zona Mista, por exemplo, a análise parte do uso residencial, enquanto nas Zonas Centralidade tem prioridade o comércio e os prestadores de serviços.

Ruídodecibéis/horários por zona de uso e categoria de via Carga e descargahorário permitido Vibração legislação específica Potência elétricapotência instalada Radiaçãolimites por faixa de freqüência Odorpercepção fora dos limites da propriedade Gases, vapores, material particuladovedada a emissão (exceto na ZPI) Fumaça controle dos combustíveis utilizados

1133CONDIÇÕES ADEQUADAS PARA INSTALAÇÃO DE USOS NA CIDADE

Respeito Entre Vizinhos

Para uma casa noturna funcionar numa via em zona mista, por exemplo, ela deve adotar medidas para que o barulho não incomode os vizinhos. Em outras palavras, o estabelecimento deve ter isolamento acústico adequado, além de adaptar o horário de funcionamento ao definido pela lei, para poder funcionar numa determinada via. Do mesmo modo, se uma fábrica produz odores muito fortes, ela não poderá ser vizinha de um centro comercial ou de serviços, pois o mau cheiro seria um incômodo para uma área que tem por característica o grande fluxo de pessoas. As opções, nesse caso, seriam o controle de emissão de odores, de modo a atender os parâmetros de incomodidade da área, ou a instalação da fábrica na Zona Predominantemente Industrial (ZPI).

Para facilitar sua implantação gradual, o atendimento aos parâmetros de incomodidade criados pelo novo zoneamento tem caráter corretivo, e não preventivo. Dessa forma, a verificação dos mesmos não será feita no momento de aprovação de projetos para cons-trução ou reforma de edificações, e sim na hora de se obter a licença de funcionamento, através de declaração do responsável pelo empreendimento. Isso significa que o empreendedor assume o compromisso de respeitar os parâmetros. A fiscalização será acionada sempre a partir de reclamação feita pela população local, de modo a estimular a participação tanto na discussão das questões urbanas quanto no fortalecimento da obrigatoriedade de cumprimento das normas legais. Ao mesmo tempo, o uso de parâmetros objetivos serve de proteção tanto para o morador que se sentir incomodado por um estabelecimento como também para o empresário que, ao seguir as regras, terá a garantia de poder trabalhar com segurança.

Condições Adequadas para

Instalação de Usos na Cidade

Além de atender a esses parâmetros, o estabelecimento deve observar algumas condições para seu funcionamento e instalação num local. Só assim o proprietário obterá a autorização - alvará de aprovação, auto de conclusão e/ou licença de funcionamento - que atesta o cumprimento das exigências fixadas pela nova lei. Isso serve para que um restaurante ou um bar, por exemplo, tenham a estrutura adequada para atender seus clientes, sem prejudicar a vizinhança.

Essas condições incluem a largura da via, a área construída, o horário de funcionamento, o número de funcionários, a lotação máxima do local e a previsão de vagas para estacionamento, área de embarque e desembarque e pátio de carga e descarga. Com isso, pretende-se evitar que uma loja ou um bar ou uma farmácia ocupe todas as calçadas de um bairro com os carros dos clientes, ou que um fornecedor entregue mercadorias a qualquer hora, prejudicando tanto moradores quanto motoristas que circulam pela via.

Tipos de Uso Permitidos e

Listas de Atividades

Com base na compatibilidade ou não entre estabelecimentos e moradias, o novo zoneamento definiu categorias de uso residenciais e não-residenciais. Isso permitiu a formação de listas de atividades de impacto semelhante, que servem de referência para qualquer munícipe saber se aquele empreendimento é ou não admitido num imóvel.

Os Usos não-Residenciais (nR) estão classificados em quatro categorias. As três primeiras - Compatíveis (nR1), Toleráveis (nR2) e Especiais ou Incômodos (nR3) - têm como referência o uso residencial. A quarta classificação, nR4, agrupa as atividades compatíveis com o desenvolvimento sustentável em áreas de proteção ambiental, como grupos de atividades de pesquisa e educação ambiental, ecoturismo, manejo florestal, entre outros.

Pelas novas regras, um pequeno comércio, como uma mercearia ou uma padaria, está enquadrado na categoria nR1, assim como pequenos prestadores de serviço, como sapateiros, costureiros, entre outros. Por sua vez, atividades como escolas e academias, que têm um número maior e constante de freqüentadores, são consideradas toleráveis (nR2), pois causam pouco incômodo ao uso residencial.

Uso Especial

Na categoria nR3 estão reunidas atividades consideradas de uso especial, assim como de impacto de vizinhança ou ambiental que, por sua natureza são: no primeiro caso, especiais por serem de interesse público e essenciais ao funcionamento da cidade;e, no segundo caso, atividades que pela suas características possam provocar um dano significativo ou transformações consideráveis na vizinhança de onde forem instaladas ou na cidade como um todo. Por exemplo, a instalação de um aterro

sanitário provoca um significativo impacto na vizinhança; a instalação de um centro de reintegração de menores, um presídio, uma base aérea são essenciais ao funcionamento da cidade, mas devem ter um tratamento especial e uma análise mais cuidadosa no seu licenciamento pela Administração Pública. Esses estabelecimentos só podem ser instalados em zonas que permitem usos não-residenciais e se atenderem, além do coeficiente de aproveitamento, das taxas de ocupação do solo e permeabilidade e dos parâmetros de incomodidade estabelecidos para o local, condições específicas de funcionamento que possam absorver o incômodo criado.

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